{"id":179807,"date":"2025-11-17T06:23:07","date_gmt":"2025-11-17T06:23:07","guid":{"rendered":"https:\/\/puntoapunto.com.ar\/?p=379464"},"modified":"2025-11-17T06:23:07","modified_gmt":"2025-11-17T06:23:07","slug":"credito-hipotecario-claves-para-entender-por-que-se-pone-cada-vez-mas-restrictivo","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/cordobadirecto.com\/index.php\/2025\/11\/17\/credito-hipotecario-claves-para-entender-por-que-se-pone-cada-vez-mas-restrictivo\/","title":{"rendered":"Cr\u00e9dito hipotecario: claves para entender por qu\u00e9 se pone cada vez m\u00e1s restrictivo"},"content":{"rendered":"
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Entre enero y septiembre de este a\u00f1o se otorgaron en la Argentina unas 31.500 hipotecas, con un volumen que supera los US$ 2.200 millones y ubica a 2025 como el tercer a\u00f1o de mayor expansi\u00f3n hipotecaria desde 2017\u20132018, de acuerdo con el Monitor de Cr\u00e9dito Hipotecario elaborado por la Fundaci\u00f3n Tejido Urbano. En ese mapa nacional, C\u00f3rdoba aparece como una de las protagonistas del nuevo ciclo. Sin embargo, el envi\u00f3n tiene un l\u00edmite muy claro: el cr\u00e9dito no est\u00e1 pensado para el promedio de los inquilinos, sino para un segmento acotado de hogares de ingresos medios altos y alta formalidad.\n<\/p>\n

\u201cEl cr\u00e9dito hipotecario atraviesa un momento de fuerte actividad si lo comparamos con los \u00faltimos a\u00f1os, pero ya muestra se\u00f1ales claras de moderaci\u00f3n. El sistema est\u00e1 entrando en una fase m\u00e1s selectiva y exigente para quienes buscan financiarse\u201d, plantea Mat\u00edas Araujo, investigador de Tejido Urbano y autor del informe. En la foto nacional, 2024 marc\u00f3 el inicio del ciclo y 2025 muestra su maduraci\u00f3n: el Monitor registra altas hipotecarias que se estabilizan en torno a las 4.000 por mes, con operaciones por US$ 345,5 millones solo en septiembre y un acumulado anual de US$ 2.263 millones.\n<\/p>\n

C\u00f3rdoba aprovech\u00f3 esa ventana mejor que casi ninguna otra provincia. Seg\u00fan las estimaciones de la Fundaci\u00f3n Tejido Urbano, en 2024 se otorgaron 1.377 hipotecas en la provincia y, s\u00f3lo hasta septiembre de 2025, el n\u00famero trep\u00f3 a 4.237 cr\u00e9ditos. Si se mira el per\u00edodo enero de 2024 a septiembre de 2025, el acumulado ronda las 5.614 altas hipotecarias, lo que representa cerca del 13,8% del total nacional. \u201cC\u00f3rdoba fue protagonista del arranque del ciclo. Es, claramente, el segundo mercado hipotecario m\u00e1s importante despu\u00e9s del Amba\u201d, describe Araujo. Seg\u00fan Araujo, el impacto tambi\u00e9n se ve en los saldos del sistema: \u201cSi observamos su stock, los saldos hipotecarios pasaron de US$ 101,9 millones (diciembre de 2023) a US$ 201,4 millones (mayo de 2025). El aumento neto es de casi US$ 100 millones en menos de un a\u00f1o y medio\u201d. \u201cEl saldo promedio por cr\u00e9dito ronda los US$ 97.000, consistente con los valores de mercado provincial, si tomamos como referencia los 1.026 cr\u00e9ditos que manifiestan fuentes oficiales\u201d, detalla.<\/p>\n

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Qui\u00e9nes llegan al cr\u00e9dito en C\u00f3rdoba.<\/strong> El dinamismo, sin embargo, convive con un filtro social muy marcado. Araujo sintetiza as\u00ed el perfil t\u00edpico de quienes logran una hipoteca hoy: \u201cSe consolida un perfil muy marcado: ingresos altos y estables, generalmente con dos titulares, predominio de trabajo formal registrado y capacidad demostrable. La edad suele estar entre los 30 y 45 a\u00f1os y s e e x i ge u n ahorro previo de al menos 25% del valor de la propiedad\u201d, detalla. Las cuotas iniciales es el otro gran limitante. En uno de los ejemplos trabajados por Tejido Urbano para C\u00f3rdoba, un cr\u00e9dito en UVA para comprar una vivienda de alrededor de US$ 76.000 luce as\u00ed: con una tasa de UVA + 6% a 20 a\u00f1os, la cuota arranca en torno a $ 580.000. Eso obliga a mostrar ingresos por al menos $ 2.320.000 mensuales, si la entidad toma como referencia una relaci\u00f3n cuota\/ingreso del 25%.<\/p>\n

En la ciudad de C\u00f3rdoba, advierte Araujo, s\u00f3lo cerca del 17% de los hogares alcanzan ese nivel de ingresos. Y ah\u00ed reci\u00e9n empieza otro filtro: qui\u00e9nes, adem\u00e1s, tienen el ahorro previo en d\u00f3lares y la calidad de ingresos (formales y estables) que exigen los bancos. Si la tasa se acerca a los niveles de mercado que manejan los bancos privados \u2014en torno de los dos d\u00edgitos anuales m\u00e1s UVA, seg\u00fan la entidad\u2014, la ecuaci\u00f3n se vuelve todav\u00eda m\u00e1s restrictiva. \u201cCon tasas m\u00e1s altas, la cuota puede escalar a $ 780.000 o m\u00e1s. En ese escenario, el ingreso m\u00ednimo requerido sube alrededor de $ 3.150.000. Eso reduce el universo potencial a menos del 8% de los hogares de la Ciudad de C\u00f3rdoba\u201d, ejemplifica el investigador.\n<\/p>\n

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Una Argentina cada vez m\u00e1s inquilina. <\/strong>El contexto nacional tampoco ayuda. Seg\u00fan los c\u00e1lculos de la Fundaci\u00f3n con base en la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), la proporci\u00f3n de hogares inquilinos viene creciendo de manera sostenida, mientras que la participaci\u00f3n de los propietarios se estanca o retrocede en la mayor\u00eda de los grandes aglomerados. \u201cEntre 2010 y 2022, la cantidad y la proporci\u00f3n de hogares inquilinos se duplic\u00f3: pasamos de 1,9 millones (16%) a 3,34 millones (27%) a nivel nacional. En C\u00f3rdoba ocurri\u00f3 lo mismo: los hogares inquilinos crecieron de 213.789 (21%) a 390.211 (28%)\u201d, se\u00f1ala Araujo. \u201cEn ese contexto, el cr\u00e9dito que reapareci\u00f3 este a\u00f1o aporta dinamismo, pero es insuficiente para modificar la estructura del acceso a la vivienda. Los vol\u00famenes siguen siendo bajos con relaci\u00f3n al tama\u00f1o del mercado, los requisitos dejan afuera a la gran mayor\u00eda de los inquilinos actuales y el financiamiento se concentra en sectores de ingresos medios y medios altos\u201d, advierte.\n<\/p>\n

Seg\u00fan el investigador, incluso tras la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres \u201cla oferta se ha expandido, pero el precio sigue teniendo un peso relativo fuerte en los ingresos de los inquilinos y compromete su sostenibilidad. Para generar un cambio real se necesitar\u00edan al menos 20 a\u00f1os con 50.000 cr\u00e9ditos hipotecarios anuales, algo que solo ser\u00eda viable con una estabilidad macroecon\u00f3mica sostenida y nuevas fuentes de fondeo que permitan expandir el cr\u00e9dito m\u00e1s all\u00e1 del sistema bancario tradicional, con pol\u00edticas habitacionales y de inclusi\u00f3n financiera que permitan acceder a sectores medios bajos y populares, quienes hoy m\u00e1s lo requieren\u201d.\n<\/p>\n

En ese contexto, el nuevo ciclo hipotecario ayuda a descomprimir parcialmente el mercado de alquileres \u2014sobre todo en segmentos medios y medios-altos\u2014, pero no alcanza para \u201cmover la aguja\u201d del mapa de tenencia de vivienda. Mientras tanto, la foto es clara: C\u00f3rdoba logr\u00f3 surfear como pocos la ola del nuevo cr\u00e9dito hipotecario, pero lo hizo a costa de profundizar un patr\u00f3n que se repite en todo el pa\u00eds. Hay m\u00e1s hipotecas, s\u00ed. Pero tambi\u00e9n hay m\u00e1s inquilinos, y buena parte de ellos sigue mirando la vivienda propia desde la vereda de enfrente.\n<\/p>\n

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